قانون العمل المصري الجديد رقم ١٤ لسنة ٢٠٢٥.. نحو بيئة عمل أكثر توازنًا وعدالة

وداعاً للبيروقراطية: الدليل الشامل لتسجيل العقارات في المجتمعات العمرانية الجديدة بعد صدور القانون ١٧٧ لسنة ٢٠٢٢

تمثل المجتمعات العمرانية الجديدة قاطرة التنمية والاستثمار العقاري في مصر، واستقطبت خلال السنوات الماضية ملايين المواطنين ومليارات الجنيهات من الاستثمارات المحلية والأجنبية. ورغم هذا الزخم العمراني، ظل "الشهر العقاري" وتحديات تسجيل الملكية هاجساً مؤرقاً للكثيرين، حيث كانت الإجراءات التقليدية تقف عائقاً أمام توثيق الثروة العقارية، مما أثر سلباً على السيولة الاستثمارية والأمن القانوني للملاك.

وإدراكاً من الدولة المصرية لأهمية حوكمة هذا الملف الحيوي، وتحفيزاً للمواطنين على تسجيل ممتلكاتهم، صدر القانون رقم 27 لسنة 2018 كخطوة أولى لتنظيم الشهر العقاري في هذه المجتمعات. إلا أن الطفرة التشريعية الحقيقية جاءت مع صدور القانون رقم 177 لسنة 2022 بتاريخ 29 ديسمبر 2022، والذي أتاح تعديلات جوهرية على القانون السابق، بهدف إعادة هندسة الإجراءات، والقضاء على التعقيدات البيروقراطية، وتوحيد جهات الاختصاص بين "أجهزة المدن الجديدة" و"مصلحة الشهر العقاري".

لم يأتِ هذا التشريع لتعديل نصوص قانونية فحسب، بل جاء كـ "طوق نجاة" لحماية حقوق الملكية، وتيسير تداول العقارات، ورفع القيمة السوقية للوحدات المسجلة، وتماشيًا مع رؤية مصر للتحول الرقمي وتسهيل بيئة الأعمال. 

في هذا المقال، نأخذكم في جولة تفصيلية داخل أروقة القانون رقم 177 لسنة 2022، لنستعرض معاً الخطوات العملية، والأوراق المطلوبة، والإجراءات الميسرة لتسجيل عقارك في المجتمعات العمرانية الجديدة، وكيف يمكنك الاستفادة من هذه التعديلات لتأمين ملكيتك بكل سهولة ويسر.

إجراءات تسجيل العقارات بالشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة

صدر القانون رقم 177 لسنة 2022 بتاريخ 29 ديسمبر 2022 وذلك بتعديل بعض أحكام القانون رقم 27 لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام  الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة.

 ويهدف هذا التعديل إلي :

- منح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة سلطة شهر التصرفات علي نفقة المتصرف إليه، في حالة عدم قيام المتصرف إليه بإستكمال إجراءات الشهر خلال ثلاثين يوم سواء كان التصرف منها مباشرة أو من الغير .

- منح القانون أحقية التسجل للمطورين العقاريين والأفراد.

- منح الأحقية في تسجيل قطع الأراضي والوحدات السكنية و غير السكنية .

وقد تضمن هذا القانون القواعد والإجراءات المتبعه عند تسجيل العقارات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حيث نص في المادة الثامنه علي هذه القواعد والإجراءات وهي كالآتي :

- يلتزم المتصرف إليه من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بأن يقوم بتقديم طلب للشهر العقاري خلال 30 يوم من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون أو 30 يوم من تاريخ التصرف اللاحق للعمل باللائحة التنفيذية للقانون ، و فقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في المادة 4 من القانون رقم 27 لسنة 2018 .

- في حالة عدم قيام المتصرف إليه بتقديم طلب التسجيل في الميعاد (30يوم) أو تقديمة بعد الميعاد أو عدم إستكمال إجراءات الشهر لسبب يرجع للمتصرف إليه، تقوم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بشهر التصرف  علي نفقة المتصرف إليه، سواء كان هذا التصرف صادر من الهيئة مباشرة أو من الغير .

- في جميع الأحوال يكون لصاحب الشأن طلب شهر التصرف علي نفقته .

وفي تطور لاحق أصدر السيد المستشار وزير العدل القرار رقم 73 لسنة 2023 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 27 لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة و الصادرة بقرار وزير العدل رقم 8547 لسنة 2018 و المعدلة بالقرار رقم 2333 لسنة 2022، وذلك لتتوافق مع تعديل قانون الشهر العقاري بهيئة المجتمعات العمراينة الجديدة رقم 177 لسنة 2022 سالف الذكر .

وقد تضمنت هذه اللائحة القواعد والإجراءات المتبعه عند تسجيل العقارات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كالآتي :

- يلتزم المتصرف إليه من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أن يقوم بتقديم طلب الشهر خلال 30 يوماً من تاريخ العمل بهذه اللائحة أو خلال 30 يوم من تاريخ التصرف اللاحق علي العمل بها .

- في حالة عدم قيام المتصرف إليه بتقديم الطلب أو تقديمه بعد الميعاد (30يوماً ) أو عدم قيامه بإستكمال إجراءات الشهر لسبب يرجع إليه، يكون لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة شهر التصرف علي نفقة المتصرف إليه، سواء كان هذا التصرف صادر من الهيئة مباشرة أو من الغير .

- في جميع الأحوال يكون لصاحب الشأن طلب شهر التصرف علي نفقته.

- يقوم صاحب الشأن  أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتقديم طلب الشهر وفقاً للضوابط الآتيه :

1- يتم إرفاق صورة رسمية من السند القانوني من تصرف لهيئةللمتصرف إليه الأول .

2- يم إرفاق نسخة علي الورق المعد لكتابة المحررات المشهرة (يتم نسخ محتوي سند التصرف علي ورق النماذج المعده لكتابه المحررات المشهرة) .

3- في حالة قيام صاحب الشأن بتقديم الطلب تقوم مأمورية الشهر العقاري المختصة بإرسال صورة من الطلب ومرفقاته إلي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لإبداء رأيها في نقل الملكية منها مباشرة لصاحب الشأن علي أن ترسل الهيئة رأيها خلال 15 يوماً من تاريخ الإرسال .

4- تصدر مأمورية الشهر العقاري المختصة قرارها بشهر التصرف أو برفض الشهر موضحة أسباب الرفض خلال 15 يوماً من تاريخ ورود در هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة برأيها .

5- يتم شهر التصرف للمتصرف إليه الأول بالإيداع .

6- في حالة قيام صاحب الشأن بتقديم طلب الشهر يتم  شهر التصرف بالتسجيل بأسبقية لاحقة علي الشهر بالإيداع .

7- لا يتم تسليم صورة المشهر إلا بعد سداد الرسوم المستحقة.

القانون رقم ١٧٧ لسنة ٢٠٢٢ _ المنشور بالجريدة الرسمية 

القانون رقم ١٧٧ لسنة ٢٠٢٢ _ المنشور بالجريدة الرسمية 

تنويه : هذا المقال موجه للتثقيف القانوني وتبسيط إجراءات الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة، ولا يمثل استشارة قانونية. لكل حالة ظروفها الخاصة، ولضمان حقوقك يُنصح دائماً بمراجعة المختصين قبل اتخاذ أي قرارات أو إجراءات نهائية.